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以房养房:在加拿大可能遇到麻烦吗?
来源:地产周刊  作者:
我们的读者,一位来自四川的太太,因为一房多租被人告了,市政府给她来了一封信,通知她要派
人来检查,她一时不知所措,打电话到编辑部来求救,询问我们应该怎么办。
 
由于越来越多的中国移民加入“以房养房”的行列,我们遇到的此类咨询电话也越来越多。笔者曾
经碰到这样一个例子,一个六口之家,一对夫妇,两个小孩,加上一对老人,超出自己能力买了一
幢4000多尺的大屋用于自住加出租,他家将一层隔成3个睡房,外加客厅、厨房和洗手间;二层隔成
5个睡房和3个洗手间;地下隔成3个睡房,外加洗衣房和一个洗手间。除了他们一家人,二楼又住了
3个单身,一楼住了6个留学生,地下还住了两家。十几口人每天进进出出,有时还带朋友来,人来
人往,车到处乱停,严重影响了邻里的正常生活。他家的邻居是西人,对此烦不胜烦,在多次警告
无效后,一纸告到了市政府。市政府接到举报后,立即给他家来了一封信,要派Inspector来检查,
检查人员一来,看到这么多人同居一屋,明显违反规定。接下来,Fire Marshal也来了。人一多,
火灾隐患就大了,消防局要来看看你家是否符合消防标准。再接下来,税务部门的人也来了。既然
你出租,那就有收入,出租多长时间了,是否按时上税了…。当然,这些检查都不是免费的。

这一通查下来,市政府给你两条路:一,一个月内清空所有住户,变成自住房,不再出租;二,限
期进行整改,达到出租房的一切标准。最后,这家人考虑,要达到市政府的标准,还要投入一大笔
钱,买这么个大房子,已经倾其所有了;再说这房子已经被市政府盯上了,今后肯定会经常来检
查,只好选择不出租;但不出租,自己又养不起这么大的房子,于是只好卖掉了。

合法出租有哪些标准

我们来假设一下,如果这家人选择第二条路,按照市政府的要求进行整改,那他需要做哪些工作
呢?为此,本报记者特地采访了Remax Excellence Realty Inc.的地产经纪陈建斌先生。陈先生在
房屋租赁市场摸爬滚打近十年,自己也经营好几幢出租房,无论是理论还是实践,他都积累了一大
套独特的经验。他和搭挡Kevin Guo举办的“房东房客联谊会”系列讲座,在多伦多大陆华人社区和
留学生中已颇有名气。

据陈先生介绍,对于自住房屋,根据市政府有关规定,你最多只能出租给一户人家,也就是所谓的
“第二寓所”原则。“第二寓所”指的是设置在独立屋或半独立屋内的一套自给自足的出租房间。
所谓自给自足,是指必须有单独的厨房和卫生间,必须分门出入,也就是说,必须是一个完全独立
的单位。除此之外,市政府对“第二寓所”还有许多具体的规定,比如说,设置第二寓所的房屋必
须至少是五年新,也就是说,五年以下的新房是不允许设立“第二寓所”的。之所以这样规定,是
因为建筑商对新房一般都有7年的维修期,如果新房结构有什么问题,五年之内应该都表现出来了。
还有就是,第二寓所的面积要小于自住部份的面积,设有第二寓所的房屋必须至少有两个停车位。

另外,第二寓所还必须符合安省的building code及fire code的一些具体规定。比如每人最小生活空
间不得少于9平方米或100平方英尺,壁橱和卫生间除外;室内天花板的最低高度应不少于6英尺5英
寸;房门应该是实木或金属的,厚度不少于45mm;第二寓所必须有进口和出口两个通道,以防失火
时一个通道被阻,还可以从另一个通道逃生,如果没有直接通向外面的出口,窗户必须至少有
0.38m²大;每一层楼都需要安装烟雾报警器,卧室外必须安装一氧化碳报警器;第二寓所与房屋其
它部分之间应有防火隔离,如30分钟等级的防火墙等。关于最后一点,陈先生补充到,虽然第二寓
所可以设置在屋内的任何一层,但大多数都设置在地下室和阁楼上,一旦有火灾,撤离需要花费较
长时间,所以,一般自住屋只需要15分钟等级的防火墙,但第二寓所防火墙的等级要求要高很多,
必须达到30分种才能烧透的标准◦ 

我们上面讲到的那家人,由于是自住房,按规定只能有一套“第二寓所”用于出租。如果要出租给
一户以上,那就不能用于自住,而是整幢房子纯粹用于出租。这种出租房,规定又不一样。据陈先
生介绍,买房出租,首先要考虑的是Zoning问题。Zoning分很多等级,从Single family到Dual 
Plex,Tri Plex,Four Plex,Five Plex等等。出租给两家,为Dual Plex;出租给三家,为Tri 
Plex,依此类推。一般来说,Four Plex以下的,属于Residential;Four Plex以上的,就属于
Commercial了。如果打算投资买房出租,首先要向政府申请Zoning。政府经过检查,觉得你买的这
幢房从结构到面积都适合你申请的Zoning,才可以进行下一步,如消防检查等,全部检查合格,才
能发给你准租证。

侥幸心理不可有

目前多伦多华人房屋出租市场,真正达到标准的并不多,存在很多“灰色地带”,大家都抱侥幸心
理,捱得一天算一天,每人举报算我走运,有人举报算我倒霉。毕竟烦扰邻居被举报的还是极少
数。问题在于,什么事都有可能发生,让你防不胜防。笔者曾接触到这样一个例子,某房东一屋多
租,其中的一对小留学生情侣闹矛盾,男的拿水果刀把女方扎得满身是血,被人报警,结果警察一
到,把一屋子人都带去询问,一来二去,全露馅了。百利置业地产经纪袁浩彬先生还讲了一个例
子,他有一位熟人,把地下室用来出租,女租客和邻居西人老太太混得很熟。碰巧这位房东因为院
子围墙的事和邻居老太太发生了纠纷,于是趁女租客邀她进屋坐坐的机会,将地下室的格局都画了
图,然后举报到市政府。这位房东倒是限期进行了整改,达到了要求,不过是被迫的,据说后悔得
直打自己的嘴,怎么就一时没管住,跟邻居吵起来了呢!

合法出租为什么那么难?

在一个法制社会里,法律出台却不能贯彻执行,听起来似乎很不可思议。但我们也不能说这全是房
东的觉悟问题,目前租房市场的现状与政府的容忍和默许也有很大关系。一旦有人举报,政府追究
还是要追究,但力度不大,最多派人来检查,一般不会罚款,只是要求你限期整改,主要是为了住
户的安全考虑。很多房东也就是利用了政府的暧昧态度,反正抓住了也没什么大不了的处罚,最多
一个限期整改,愿意整就整,不愿意整,大不了不租了。

话说回来,如果经济足够宽裕,有谁愿意把自家住的房子分一半出来出租呢?即使是投资买房出租
的,大部分人也是以此为生计。买完房基本上所剩无几了,再拿出一大笔钱来整改装修,确实有难
处。

屋主有屋主的难处,其实政府也有政府的难处,街头已经有那么多无家可归的人了,一旦痛下杀
手,真正规范出租市场,那么多低收入穷人怎么办?几十万人将流落街头啊,这些人怎么安置?政
府还得再建多少庇护所?任何一个政府在都不得不考虑这些社会现实。

目前的房屋出租市场,就是这样一个两难的境界。

“灰色地带”还要灰多久?

租房市场的“灰色地带”还要存在多久?这是一个很难回答的问题。市场上每年都有那么多的租
客,需要靠“灰色地带”来消化掉。政府要真正痛下决心,一步到位使市场规范化,目前来看还很
难做到。法肯定要立,但执法的力度,还要靠市场这根杠杆来调节。出租市场紧俏,执法力度大概
会松一些;出租市场供大于求,政府就会加大执法力度,以保证合法出租屋的权益。不管政府的态
度如何,有一点房东们必须心中有数:合法出租,对你及租客的安全,都是一种保障;即使今后要
卖房,这也是一个绝好的卖点;最重要的是,依法办事,能让你有一份坦然的心境。
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