松樑 房地产周刊 过去，是炒股不顺利的股民，如今却摘得《加拿大地产财富》杂志2012年年度最佳房产投资的新 人。苏珊·怀特·弗莫尔（Susan White Livermore）是如何成功跨越这一沟壑，如何在房地产投资 找到新的人生定位呢？她告诉我们：人生失误并不可怕，如果能从损失金钱这一惨痛教训中总结经 验，这又未尝不是件好事。 弗莫尔进入房地产行业投资时，可说毫无准备。本来，她可以选择离开这一领域。但是，对她来 说，离开造成的投资损失是难以承受的。所以，经过了很多年的磨练，回过头来了，她才意识到， 自己解决了相当多的问题。一个错误的选择变成了一个幸运的跃进，最终让她赢取了年度最佳新人 投资人的称号。 她第一次接触房地产是在6年前。她跟随着她的弟弟在安大略省的巴里（Barrie）地区买了3座学生 房产。她的弟弟21岁的时候就已经拥有了人生第一个学生房产。这打动了弗莫尔。而当她弟弟卖掉 第一个学生房产的时候，她连自己的房子都没有。 “自我和兴奋控制了我，一切对于来说都很新奇，很酷，但是，很快就变的很无聊。我发现自己不 再对它感兴趣。我们其实没有做很多的房地产，只是出租房子而已。” 新手投资青涩 这一切发生在2006年。两年后，弗莫尔遭遇了突然下跌的股票投资市场。在她投入了很多时间，经 历和金钱的股票市场，她发现自己的钱已经莫名其妙地消失了。在丈夫的经济支持下，她辞去了全 职工作，有了属于自己的自由时间去重新审视投资的选择和方向。 “我了解到我们没有从学生房产投资中得到太多回报，但是，我们没有亏本，而且还有得到一定的 流动现金。 我觉得这是个不错的途径，但是，得有个适当的方法和自己知道如何做才行，我意识 到：必须自我加强学习，投资于自己，方能有出路。” 到了2010年，弗莫尔已经是三个孩子的母亲，住在Barrie。她开始报班学习，参与俱乐部，积极社 交和组建团队。而就在去年，她觉得所有准备就绪，团队建设也就开始了。 “一年内，我们购买了10个房产。我很努力和尽责。曾经我下定决心，这个是我要做的，我要不停 地学习，没有什么可以阻止我。这都是来源于向前奋斗和相信自己的信念。” 用别人的钱去投资 一般地产专家都建议，在投资初期时最好不用自己的金钱。对此，弗莫尔不以为然。她认为，在运 用他人的资金去做投资前，她需要一份自信，肯定自己的能力，知识和谋略。她说，目前大多数的 生意都是合伙的，但是她最初买的房产都是用自己的钱买的，多数位于安大略省的巴里地区。 “用别人的钱是我最大的恐惧，所有我没听专家的。用自己的积蓄去做生意直到有足够的自信，这 样才能确保在使用别人的钱时能做的更好。” 弗莫尔前期侧重于先租后买（rent-to-own）的买房方式，因为看重的是正现金流。同时，她觉得这 个方法很好的帮助她去积累更多的资金和建立自己的生意。另一个好处是，当他们要买房产的时 候，rent-to-own可提供比较固定的租客。她表示大概13处房产都是用来rent-to-own的，其他的都 是混合型的学生房产和单户住宅。 但在未来，她会集中于buy-rent-holds以积累更多的财富。同时，她也不会放弃在rent-to-own方向 的投资，这其中有收获投资价值的因素，也因为“感觉不错”的一种心理满足。 “我会一直去做rent-to-own，当然，要有好的租户。我真的喜欢去帮助一些人，在他们人生重大时 刻，我可以帮他们过渡地更顺。如果能尽一份力，我非常愿意。” 在对的区域买对的房产，并找到对的租客，这是弗莫尔所一贯坚持的投资理念，当然至于在市道不 好时如何退出，抽身离场，她也有一套办法。她的策略简单明了，很容易说清楚：买房时，所支付 的房款一定不要偏离所在区域平均价的20%，这样售出时，你才有更多的机会离场。 失误和教训都是财富 在做地产投资1年半后，弗莫尔退缩过，因为2006年最初买的3处房产都实属投资不当。 “我没去研究地方条例，也没有看消防规定--我什么都没做。但愿大家别跟我学，因为无知而买 房，这是不可取的。” 弗莫尔说，“但如果没有这样懵懂的开始，也就不会有后来的故事。如果没 有当初的奋不顾身，今天我在干什么，谁也说不准。” 虽然投资地产一路磕磕绊绊，一路险情不断，一路在救火，但这让她学会了凡事三思而后行，投资 须更加谨慎。当脑子中这样的意识越来越明确后，她投资的信念反而也愈加坚定。而当她对投不投 资迟疑不决时，这往往事出有因。她相信自己的直觉，该放手时则放手。 每天，弗莫尔都会面对各种各样的“租户”问题：如何赶走不佳房客，如何对付不诚实贷款经纪 人，如何对付想搬离的租客，如果制止“转租”。去解决这些问题？她认为最好的办法是寻求别人 的帮助。 “如果我有问题，我会打给我觉得有足够经验处理这些问题的人。通过社交，参加投资者论坛或者 REIN，能结交到很厉害的人。我经常会问他们，“我现在有一个问题，应该怎么做,您以前经历过 吗?” 弗莫尔当然也有她自己的导师，专业的团队，包括会计和律师帮助她共度难关。一旦问题被解决 了，她会及时更新业主手册里信息和注意事项。为了防止和避免同样的问题在未来发生，她会发给 租户和买房人。 去年，弗莫尔做出了不同反响的出色成绩。当问到她印象最深刻的交易是什么，她说是一个学生公 寓复式房产的交易过程。之前两个买家交易的告吹均是由于资金问题。弗莫尔决定想办法避免发生 类似问题。知道还有别人跟她同样在争取这座房子，她决定尝试不同的策略，不放弃。 “我一直相信如果一个人不停地去追求，总会有结果在等待着他。竞争不是坏事，有人与你抢Offer 更说明这间房产值得拥有，特别是当它能每月给你增加固定的1000元正现金流。而且卖主对你的肯 定也让人鼓舞。” 这次交易一直是她的骄傲。对于她而言，成就感高于所谓的收入。有正现金流入固然不错，但比它 更重要的是资产的组建，这样她就不用老自掏腰包买房了。“我早已厌倦了朝九晚五那样乏味的生 活方式。现在，我想什么时候工作，工作多努力，得到怎样的结果，都在我自己的掌控中。而且我 知道努力的结果是为了我的家人过的更好。”她说，“我在教育我的孩子，你们想成为什么样的 人，做你们人生想要做的事，一切皆有可能。对我来说，这是我留给后代的一份遗产。” 同时，她的经历也激励着家人和朋友。一些直系和远房亲属都看好房地产投资，纷纷仿效她，把投 资看做为一个取得目标和找到满足的途径。 弗莫尔最后说道，“他们可能是受了我的一些影响，但人人学会把握投资和规划人生，是我最愿意 看到的。” 弗莫尔给您投资贴士: 1. 在调研上做足功课 在下手投资任何物业之间，要尽最大可能做好“背景调查”，以避免很多问题和麻烦。 2．向专家请教 找到导师或有经验的人。建立自己的社交网络，去找到能帮你的人。 3．做你需要做的 “如果你需要用你自己的钱，那就不要犹豫。”弗莫尔说，“如果这能帮助你建立自信，就去行动 吧，踏出第一步。” 4．确保身处正确的市场 知道你的目标，找到适合你的市场，市场的方向和房屋类型。 5．付出行动 你一定会犯错，这是不用怀疑的。但是，要能经受住打击。如果你什么都不去做，就学不到任何东 西。