松樑 房地产周刊 过去,是炒股不顺利的股民,如今却摘得《加拿大地产财富》杂志2012年年度最佳房产投资的新 人。苏珊·怀特·弗莫尔(Susan White Livermore)是如何成功跨越这一沟壑,如何在房地产投资 找到新的人生定位呢?她告诉我们:人生失误并不可怕,如果能从损失金钱这一惨痛教训中总结经 验,这又未尝不是件好事。 弗莫尔进入房地产行业投资时,可说毫无准备。本来,她可以选择离开这一领域。但是,对她来 说,离开造成的投资损失是难以承受的。所以,经过了很多年的磨练,回过头来了,她才意识到, 自己解决了相当多的问题。一个错误的选择变成了一个幸运的跃进,最终让她赢取了年度最佳新人 投资人的称号。 她第一次接触房地产是在6年前。她跟随着她的弟弟在安大略省的巴里(Barrie)地区买了3座学生 房产。她的弟弟21岁的时候就已经拥有了人生第一个学生房产。这打动了弗莫尔。而当她弟弟卖掉 第一个学生房产的时候,她连自己的房子都没有。 “自我和兴奋控制了我,一切对于来说都很新奇,很酷,但是,很快就变的很无聊。我发现自己不 再对它感兴趣。我们其实没有做很多的房地产,只是出租房子而已。” 新手投资青涩 这一切发生在2006年。两年后,弗莫尔遭遇了突然下跌的股票投资市场。在她投入了很多时间,经 历和金钱的股票市场,她发现自己的钱已经莫名其妙地消失了。在丈夫的经济支持下,她辞去了全 职工作,有了属于自己的自由时间去重新审视投资的选择和方向。 “我了解到我们没有从学生房产投资中得到太多回报,但是,我们没有亏本,而且还有得到一定的 流动现金。 我觉得这是个不错的途径,但是,得有个适当的方法和自己知道如何做才行,我意识 到:必须自我加强学习,投资于自己,方能有出路。” 到了2010年,弗莫尔已经是三个孩子的母亲,住在Barrie。她开始报班学习,参与俱乐部,积极社 交和组建团队。而就在去年,她觉得所有准备就绪,团队建设也就开始了。 “一年内,我们购买了10个房产。我很努力和尽责。曾经我下定决心,这个是我要做的,我要不停 地学习,没有什么可以阻止我。这都是来源于向前奋斗和相信自己的信念。” 用别人的钱去投资 一般地产专家都建议,在投资初期时最好不用自己的金钱。对此,弗莫尔不以为然。她认为,在运 用他人的资金去做投资前,她需要一份自信,肯定自己的能力,知识和谋略。她说,目前大多数的 生意都是合伙的,但是她最初买的房产都是用自己的钱买的,多数位于安大略省的巴里地区。 “用别人的钱是我最大的恐惧,所有我没听专家的。用自己的积蓄去做生意直到有足够的自信,这 样才能确保在使用别人的钱时能做的更好。” 弗莫尔前期侧重于先租后买(rent-to-own)的买房方式,因为看重的是正现金流。同时,她觉得这 个方法很好的帮助她去积累更多的资金和建立自己的生意。另一个好处是,当他们要买房产的时 候,rent-to-own可提供比较固定的租客。她表示大概13处房产都是用来rent-to-own的,其他的都 是混合型的学生房产和单户住宅。 但在未来,她会集中于buy-rent-holds以积累更多的财富。同时,她也不会放弃在rent-to-own方向 的投资,这其中有收获投资价值的因素,也因为“感觉不错”的一种心理满足。 “我会一直去做rent-to-own,当然,要有好的租户。我真的喜欢去帮助一些人,在他们人生重大时 刻,我可以帮他们过渡地更顺。如果能尽一份力,我非常愿意。” 在对的区域买对的房产,并找到对的租客,这是弗莫尔所一贯坚持的投资理念,当然至于在市道不 好时如何退出,抽身离场,她也有一套办法。她的策略简单明了,很容易说清楚:买房时,所支付 的房款一定不要偏离所在区域平均价的20%,这样售出时,你才有更多的机会离场。 失误和教训都是财富 在做地产投资1年半后,弗莫尔退缩过,因为2006年最初买的3处房产都实属投资不当。 “我没去研究地方条例,也没有看消防规定--我什么都没做。但愿大家别跟我学,因为无知而买 房,这是不可取的。” 弗莫尔说,“但如果没有这样懵懂的开始,也就不会有后来的故事。如果没 有当初的奋不顾身,今天我在干什么,谁也说不准。” 虽然投资地产一路磕磕绊绊,一路险情不断,一路在救火,但这让她学会了凡事三思而后行,投资 须更加谨慎。当脑子中这样的意识越来越明确后,她投资的信念反而也愈加坚定。而当她对投不投 资迟疑不决时,这往往事出有因。她相信自己的直觉,该放手时则放手。 每天,弗莫尔都会面对各种各样的“租户”问题:如何赶走不佳房客,如何对付不诚实贷款经纪 人,如何对付想搬离的租客,如果制止“转租”。去解决这些问题?她认为最好的办法是寻求别人 的帮助。 “如果我有问题,我会打给我觉得有足够经验处理这些问题的人。通过社交,参加投资者论坛或者 REIN,能结交到很厉害的人。我经常会问他们,“我现在有一个问题,应该怎么做,您以前经历过 吗?” 弗莫尔当然也有她自己的导师,专业的团队,包括会计和律师帮助她共度难关。一旦问题被解决 了,她会及时更新业主手册里信息和注意事项。为了防止和避免同样的问题在未来发生,她会发给 租户和买房人。 去年,弗莫尔做出了不同反响的出色成绩。当问到她印象最深刻的交易是什么,她说是一个学生公 寓复式房产的交易过程。之前两个买家交易的告吹均是由于资金问题。弗莫尔决定想办法避免发生 类似问题。知道还有别人跟她同样在争取这座房子,她决定尝试不同的策略,不放弃。 “我一直相信如果一个人不停地去追求,总会有结果在等待着他。竞争不是坏事,有人与你抢Offer 更说明这间房产值得拥有,特别是当它能每月给你增加固定的1000元正现金流。而且卖主对你的肯 定也让人鼓舞。” 这次交易一直是她的骄傲。对于她而言,成就感高于所谓的收入。有正现金流入固然不错,但比它 更重要的是资产的组建,这样她就不用老自掏腰包买房了。“我早已厌倦了朝九晚五那样乏味的生 活方式。现在,我想什么时候工作,工作多努力,得到怎样的结果,都在我自己的掌控中。而且我 知道努力的结果是为了我的家人过的更好。”她说,“我在教育我的孩子,你们想成为什么样的 人,做你们人生想要做的事,一切皆有可能。对我来说,这是我留给后代的一份遗产。” 同时,她的经历也激励着家人和朋友。一些直系和远房亲属都看好房地产投资,纷纷仿效她,把投 资看做为一个取得目标和找到满足的途径。 弗莫尔最后说道,“他们可能是受了我的一些影响,但人人学会把握投资和规划人生,是我最愿意 看到的。” 弗莫尔给您投资贴士: 1. 在调研上做足功课 在下手投资任何物业之间,要尽最大可能做好“背景调查”,以避免很多问题和麻烦。 2.向专家请教 找到导师或有经验的人。建立自己的社交网络,去找到能帮你的人。 3.做你需要做的 “如果你需要用你自己的钱,那就不要犹豫。”弗莫尔说,“如果这能帮助你建立自信,就去行动 吧,踏出第一步。” 4.确保身处正确的市场 知道你的目标,找到适合你的市场,市场的方向和房屋类型。 5.付出行动 你一定会犯错,这是不用怀疑的。但是,要能经受住打击。如果你什么都不去做,就学不到任何东 西。